纽约，是美国奢侈品消费的中心。随着传统百货公司的式微，奢侈品牌开设独立街边店的重要性与日俱增，选址的聚集效应也在不断放大。
据第一太平戴维斯数据，过去三年，纽约56%的新增奢侈品门店都坐落于麦迪逊大道（Madison Avenue）和紧邻的第五大道（Fifth Avenue）这两条老牌奢侈品大街。而戴德梁行的最新报告显示，2026年第一季度，麦迪逊大道（57街至72街）在曼哈顿所有零售大街中复苏最为强劲。
6月下旬，在纽约实地考察时发现，新一波奢侈品门店扩容升级浪潮正在麦迪逊大道涌现，各大品牌纷纷抢占这里稀缺的街边铺位，倾力打造高规格大型旗舰店，比如：
- Chanel（香奈儿）已与麦迪逊大道655号的开发商签署一项4.5亿美元的合约，租用65,000平方英尺（约合6,000平方米）的空间用于开设一家超大型旗舰店；
- Graff（格拉夫）计划将麦迪逊大道710号的两栋门店合并为一栋，施工期间，品牌临时迁至773号；
- Goyard（高雅德）正在把门店及美国总部搬迁至麦迪逊大道699号（爱马仕旗舰店对面）， 租赁面积达9,000平方英尺（约合840平方米）；
- Loewe（罗意威）将于今年在麦迪逊大道开出美国首家 Loewe Casa 旗舰店；
- Dunhill（登喜路）全新精品店定于今年12月在麦迪逊大道821号开业，将呈现迄今为止 “最完整的品牌风貌”… …
上图：Graff（左）、Goyard（右） 门店（华丽志拍摄）
为了更好地吸引纽约本地以及全世界来访的高净值客群，新一代奢侈品牌旗舰店不再止于容纳完整产品线和提供常规服务，而是希望营造一整套经过精心策划、却又不显山露水的专属体验，为顾客带来“豪宅”一般的舒适享受。
这种变化，已经直观地体现在近年落户麦迪逊大道的新一代奢侈品牌门店中。
Dior（迪奥）于2025年8月在麦迪逊大道和57街交汇处开设了“迪奥纽约之家”（House of Dior New York），距 Christian Dior 先生于 1948年设立的美国分公司原址仅几步之遥。
该店由品牌长期合作的建筑师 Peter Marino 操刀设计，空间相比第五大道59街的旧店更大。他基于纽约城市中光与空间的稀缺性，结合 Christian Dior 先生钟爱的园艺，将自然元素点缀整个空间。超20英尺高的巨型落地窗让充足自然光洒满整个空间，行人透过玻璃就能看见橱窗中艺术家打造的飞鸟、蝴蝶、繁花与林木景致（下图）。
店内，四层空间通透明亮、色调柔和，设计师尽可能拓宽建筑内部格局，打造一种通透感。在 VIP 专属沙龙、独立珠宝会客室、Dior Maison 专区等各个空间内，点缀着大量 Dior 风格的花艺与艺术家画作，与 Dior 礼服上的手工花卉相印成趣。门店顶层400平方米的空间是 Dior 水疗中心。
设计师直言：“我们刻意弱化门店商业属性，希望这里成为人们愿意专程造访的目的地，无关是否打算购入新衣或手袋。”
2025年5月，Dolce & Gabbana（杜嘉班纳）在麦迪逊大道695号开出了5层独栋旗舰店（下图）。整店总面积近6,000平方米，同样强调光线与空间感。店内黑色花岗岩楼梯贯通五层空间，空间开阔大气。门店二层开辟专属 Sartoria 定制工坊，四层设计吧台休闲区。顶层的玻璃阁楼是整栋建筑亮眼的点睛之笔，自然光倾泻而下，透过浅调酸蚀蓝宝石玻璃，可眺望麦迪逊大道的街景。
华丽志拍摄
位于麦迪逊大道706号的 Hermès（爱马仕）旗舰店（下图）于2022年10月开业，历时八年打造，是品牌在全球的最大门店之一。
就在爱马仕新旗舰店落成的前一年，2021年，Brunello Cucinelli（布内罗·古奇拉利）（下图）将2010年开出的麦迪逊大道门店面积翻倍至 8,127平方英尺（约合755平方米），几乎占据了一整个街区（683-689号）。
华丽志拍摄
在麦迪逊大道与东61街的交汇处，美国奢侈品集团 Capri 旗下 Michael Kors（迈克高仕）和 Jimmy Choo 两大品牌的门店（下图）在街角处的667号并肩而立。这家聚焦品牌高端线的 Michael Kors Collection 门店开设于2024年12月，取代了原先 790号的双层门店，占地 2800平方英尺（约合260平方米），是全新门店设计概念首次登陆美国东海岸。
华丽志拍摄
作为纽约曼哈顿地区最富盛名的顶级购物街区之一，这条南北走向的大街得名于美国第四任总统詹姆斯·麦迪逊（James Madison），南起麦迪逊广场，贯穿曼哈顿中城区和上东区，毗邻中央公园和纽约另一著名奢侈品购物街第五大道。
优越的地理位置让麦迪逊大道顺理成章地成为纽约上流阶层的聚集地，这里在1960-80年代是纽约广告业中心，Yves Saint Laurent（圣罗兰）是最早一批入驻的奢侈品牌，1993年，奢侈品百货公司 Barneys 的入驻成为麦迪逊大道奢侈品零售格局的一个重大转折点，1990年代，包括 Armani（阿玛尼）、Prada（普拉达）、Max Mara（麦丝玛拉）在内的众多奢侈品牌纷纷在此开设精品店。
进入21世纪，麦迪逊大道的商铺租金一路水涨船高，据房地产顾问公司 Cushman & Wakefield（戴德梁行）数据，疫情前这里的商铺租金曾摸高至每年1620美元/平方英尺（约12万元人民币/平方米/年），甚至让许多奢侈品牌都望而却步。
2020年初爆发的新冠疫情是一个重大转折，许多开出大店的品牌不堪忍受销售骤跌和租金居高不下的双重压力，或着手与业主重新谈判，或干脆违约，一走了之。2020年第三季度，麦迪逊大道的商铺租金均价一度暴跌至每年779美元/平方英尺（约 6万元人民币/平方米/年），空置率一度飙升至35%。
近年来，随着纽约高端零售业的复苏，麦迪逊的商铺空置率也逐步下降。
Cushman & Wakefield 最新报告显示，2026年第一季度，麦迪逊大道（57街至72街）在曼哈顿所有零售大街中复苏最为强劲，空置率从2021年第一季度的峰值40.3%降至10.5%，平均租金为 881美元/平方英尺/年（约 6.4 万元人民币/平方米/年），同比下跌了4.8%，但报告里特别指出，租金下降是由于优质物业吸纳量走高所致，而非需求减弱。
随着可租空间趋紧，品牌们开始向上城寻觅，麦迪逊大道北段（72街至86街）2026年起独立划分统计，目前空置率仅为3.4%，为曼哈顿最低水平，平均租金为 697美元/平方英尺/年（约 5万元人民币/平方米/年）。
麦迪逊大道上，核心奢侈品零售段位于57街至86街之间，其中57街至72街是品牌旗舰店聚集的核心地带，LVMH、开云、历峰等欧洲奢侈品巨头都在此为头部品牌开设大店：除上文已提及的 Dior、Dolce & Gabbana、Hermès 等品牌外，还有如位于麦迪逊大道和62街交汇处的 Van Cleef & Arpels（梵克雅宝）五层旗舰店、Buccellati（布契拉提）位于 714号的五层旗舰店、Valentino（华伦天奴）位于 654号的三层旗舰店等。
Chanel 目前位于 737号的三层旗舰店（下图）旁还单设了独立单层高级珠宝腕表专门店、Giorgio Armani 在760号的双层门店上方还配备了品牌公寓。
华丽志拍摄
Boucheron（宝诗龙）在 747号的美国首家独立精品店占地 3900 平方英尺（约合 360 平方米），于2024年秋季开业，相邻的 714号 Pomellato（宝曼兰朵）门店也在当年秋季翻新（下图右）。
华丽志拍摄
向北看，72至86街吸纳了众多时尚设计师品牌，如 Carolina Herrera、Ulla Johnson、Gabriela Hearst 等。
2025年以来入驻麦迪逊大道的品牌还有：意大利奢华牛仔品牌 Jacob Cohën、英国奢华男装和定制西装品牌 Thom Sweeney、纽约奢华珠宝品牌 Marli、日本设计师品牌 Issey Miyake、巴黎高级珠宝品牌 Messika、意大利奢侈针织品牌 Missoni 等。
与麦迪逊大道仅一街之隔，在第五大道与57街的路口，Louis Vuitton（路易威登）建设中的25层大楼正创造奢侈品牌门店的“新海拔”（下图左），街对面的 Tiffany（蒂芙尼）第五大道全球旗舰店（Landmark）（下图右）从1940起就是纽约的奢侈品购物地标，十字路口另一边的 Bergdorf Goodman 百货公司也已在此伫立近百年。
华丽志拍摄
除了零售商铺之外，一批全新的高端住宅和办公楼项目也在在麦迪逊大道紧锣密鼓地推进中。
纽约房地产巨头 Related Companies 正在麦迪逊大道625号建设一栋52层大楼（下图），沙特公共投资基金（PIF）投资约2亿美元拿下该项目地块约三分之二的股权。项目地块距离中央公园仅一个街区，瞄准科技和金融领域的顶级租户，基础租金从每平方英尺约250美元/年起，顶层租金要价可能达到每平方英尺400美元。
一个街区外的665号，纽约地产开发公司 Extell 从 Tyko Capital 处贷款11.3 亿美元，筹备建设一栋74层建筑，Chanel 规划中的全新旗舰店就位于这座大楼。临近的346号和343号也正由两家开发商各自建设46层办公大楼。麦迪逊大道北端，一栋22层奢华住宅楼正在建设中，预计起售价为每套1000万美元，完工日期定在2027年年中。
