今年1月，龙湖集团在官网发布官方公告称，龙湖集团全新智慧生活及空间服务品牌龙湖智创生活正式发布。与此同时，将以分拆的形式，寻求全资子公司龙湖智创生活有限公司在香港联合交易所主板上市。

今年4月，有消息称龙湖智创生活有关计划已获港交所批准，计划上市集资约10亿美元(约78亿港元)，对此，龙湖集团回应称，一切以公告为准。

龙湖智创生活的历史可追溯至1998年，当时龙湖集团开始提供物业管理服务。龙湖集团分别于1998年及2002年成立物业管理部门及商业运营部门，于2018年成立龙湖智创生活为独立持股实体，经营住宅及商业物业管理业务，并于2021年10月向其转让商业运营业务。

龙湖智创生活的收入在过去几年增长显著，由2019年的43.69亿元增长至2020年的64.68亿元，2021年前三季度收入为77.71亿元，超过去年全年收入；就毛利和毛利率而言，由2019年的12.78亿元增长至2020年的16.66亿元，2021年前三季度为21.45亿元，毛利率分别为29.2%、25.8%、27.6%。

根据弗若斯特沙利文的资料，按全业态物业管理及商业运营服务收益计，龙湖智创生活在中国排名第三，市场份额为1.2%。

今年4月，龙湖智创生活与金富集团签订战略合作，双方将携手在长沙月亮岛核心区域共同打造超8万方的TOD商业项目“天街”。

龙湖智创生活的上市时间和规划，一直是行业最关注的话题之一。结合最新的招股说明书，《华丽志》将从以下四点详解：

物管与商业运营双航道并进
龙湖集团既是控股股东也是最大客户
科技优化流程并降低运营成本
业务扩张创造协同效应
物管与商业运营双航道并进

根据招股说明书，龙湖智创的业务主要包括物业管理服务和商业运营两个核心航道：

物业管理方面，目前龙湖智创在管项目1512个，在管面积达2.54亿平方米，合约面积达3.59亿平方米；
商业运营服务方面，已开业项目60个，在管面积580万平方米，储备项目68个，截至2021年9月30日止12个月购物中心销售额约446亿元人民币，购物中心客流量6.59亿次，商业运营合作品牌约5700个。

就收入而言，2019、2020、2021年前三季度，住宅及其他非商业物业管理服务收入分别为 38.9、54.5、60.1亿元，占比分别为89.0%、84.2%、77.4%，商业运营及物业管理服务收入分别为 4.8、10.2、17.6亿元，占比分别为 11.0%、15.8%、22.6%，该部分占比逐年提高。

就毛利和毛利率而言，2019、2020、2021年前三季度，住宅及其他非商业物业管理服务毛利分别为11.3、13.9、15.2亿元，毛利率分别为29.2%、25.6%、25.3%，商业运营及物业管理服务毛利分别为1.4、2.7、6.2亿元，毛利率分别为29.6%、26.7%、35.3%，高于住宅及其他非商业物业管理服务。

龙湖集团既是控股股东也是最大客户

作为由龙湖分拆的公司，龙湖集团是其控股股东也是其最大客户。

2019、2020、2021年前三季度，来自龙湖集团及其联合营公司的收入分别为6.7、15.3及23.3亿元，约占总收入的15.2%、23.7%及30.0%。

细分来看，2019、2020、2021年前三季度，住宅及其他非商业的物业管理服务部分，龙湖集团及其联合营公司的收入约占集团收入的11.8%、15.0%、12.8%；商业运营及物业管理服务部分，龙湖集团及其联合营公司的收入约占集团收入的3.4%、8.6%、17.2%,增幅明显。

除了广泛的物理网络，龙湖集团打造了一个跨越所有核心航道的会员计划——龙湖会员计划截至2021年9月30日，龙湖智创生活已经将管理的各种业态接入该计划，并已实现购物中心93.6%以上的租户参与该会员计划。

龙湖智创表示，租户与我们紧密合作，努力为终端消费者提供更多权益。我们还受益于龙湖会员计划，该计划帮助我们在“一个龙湖生态体系”内进一步扩展业务，推动我们的增长。

科技优化流程并降低运营成本

基于业务与设备更高效的运营管理，2014年，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索，通过数年的实践与完善，如今已构建了系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。

龙湖集团对科技的信念和长期的投入以及庞大的研发团队，也支持龙湖智创生活建立一套完整、系统化和行业领先的科技能力。这些能力包括AI、AIoT及智能应用，为我们的业务流程（例如投资决策、业务运营、住宅物业管理、商业物业运营和管理）以及我们的员工和供应商赋能。

具体来看，龙湖集团设有内部指引，每年将其净利润约10%投资于科技。截至2021年9月30日， 龙湖集团共拥有142项专利技术，其中29项为发明专利，并有210项专利正在申请过程中。

科技也优化了业务流程并降低了成本。

以商业运营服务为例，龙湖智创生活将全业务流程数字化，以满足客户、租户及业主的需求。已推出八个数字化工具，如提供会员服务、营销活动和线上销售的“流量在线”，提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的业务“商户在线”，协助资产管理决策的“资产在线”等。

业务扩张创造协同效应

龙湖智创生活表示，为促进业务扩张并与住宅及商业物业管理业务创造协同效应，自2019年便进行了一系列收并购，包括：

收购新世界被收购公司：包括武汉龙泽的全部股权、济南龙湖阳光的全部股权、鞍山龙宜的全部股权、沈阳龙宜的全部股权及北京琅苑的88.08%股权，总代价为3.124亿元，新世界被收购公司主要向全国的住宅及商业物业提供物业管理服务；

收购亿达服务：总代价为12.73亿元，亿达服务于2000年成立，主要为中国的住宅及商业物业及工业园提供物业管理服务；
收购狮城怡安75.1%的股权：总代价约为4.866亿元，狮城怡安主要为别墅、公寓、写字楼及交通设施提供物业管理服务；
收购楷林服务：总代价约为14.145亿元，楷林服务主要向全国的写字楼提供商业物业管理服务;
收购无锡九龙仓及武汉时代广场：代价分别为3.701亿元、1370万元，无锡九龙仓及武汉时代广场主要提供物业管理服务。

此外，招股说明书中也披露了龙湖智创生活未来的一系列收购计划，包括：

收购北京祥和：北京祥和主要于北京和济南提供住宅及商业物业管理服务；
收购龙湖中朵余下权益：龙湖中朵主要于内蒙古开展住宅及商业物业管理服务；
收购狮城怡安余下9%的股权：狮城怡安主要为别墅、公寓、写字楼及交通设施提供物业管理服务;
收购浙江康禧余下权益：浙江康禧主要向浙江省的医疗机构、政府部门及商业物业提供物业管理服务。